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「新医改的主要内容」二手房交易继续升温。新房拆迁中还存在一些问题

新房,二手房,一些,交易,问题时间:2021-04-29 22:14:23浏览:142
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《中国证券报》记者近日走访了北京的新房和二手房市场,发现近期北京二手房市场自11月份以来持续出现“暖冬”迹象,成交量居高不下。以学区房和地铁附近新房为代表的部分楼盘价格小幅上涨。相比之下,以有限竞争房屋为代表的新住房市场普遍存在着大的去建设问题。有些项目由于入市时间长,预售证过期,不得不从拍卖行转到现有房子出售。

对此,多位房地产观察人士指出,与深圳、上海等热点一线地区相比,北京楼市多年来一直呈现平稳态势。随着北京无限售地的增加,北京未来的房地产市场仍然有很大的机会。

“暖冬”特征明显

“从去年11月份开始,整个北京地区的二手房成交量就上来了,这种情况已经持续了很多年。12月份门店的营业额与11月份基本持平,约为10月份及之前几个月的1.5倍。最近店里基本每周有2-4套交易。”丰台区四号线地铁站附近一处新楼盘的中介李强(化名)告诉《中国证券报》,“元旦假期期间,店家带走了很多游客,因为受疫情影响,很多业主取消了往年假期出行等出行计划,让看房更方便。看一看体积肯定对体积有好处。"

李强表示,由于竣工时间相对较新,靠近地铁,周边配套设施齐全,该住宅区属于相对优质的急需房地产。“金九银十”期间,北京二手房市场整体并不景气,但当时正值节假日期间,出现了大量的房产,并在随后的几个月里迅速转化为实物交易,带动了去年11月、12月和新年伊始的成交量增加。

此外,中国证券报记者走访发现,西城区和海淀区的房价最近都有小幅上涨的趋势。

对此,中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者,由于疫情,留学需求受到极大抑制,留学回国是学区房价上涨的主要因素。此外,由于春节前售房回收资金的人数增加,北京稀缺小型学区的上市和成交量呈现明显上升迹象。小型公寓交易量的增加也导致了学区住房平均价格的整体上涨。

从机构近日发布的2020年二手房交易情况来看,“暖冬”特征也很明显。据中原地产研究中心统计,2020年12月,网上签约二手房数量达到2.09万套,同比和环比均有明显增长。2020年,北京共签约二手房16.88万套,创近四年新纪录。2017年至2020年,北京二手房销售数量分别为13.62万套、15.35万套、14.5万套和16.88万套;交易面积分别为1230.82万平方米、1343.31万平方米、1281.28万平方米和1516.34万平方米。

新房子仍然有去转型的问题

相比之下,新屋市场仍然面临着去转型的大问题。《中国证券报》记者走访发现,近年来,远离市区的大兴和房山密集推出低价竞争住房产品,但整体销售形势不容乐观。经过多年的建设和预售,许多项目已经完成。2021年,这些项目的预售证书到期,拍卖行将不得不作为现有房屋出售。

中国证券报记者了解到,由于期房置换成现房的销售过程,房建等部门允许开发商对销售价格进行适当调整。许多开发商借此机会声称,新年销售压力较小,并打算提高转换为现房出售的剩余房产的价格。

一些开发商的销售人员说,房地产里剩下的房子不多,开发商还钱的压力很小。总部允许项目物业采取高价销售策略,不会降价促销。

“自2018年以来,北京的新住房市场一直由有限竞争房屋主导。由于地理位置差、周边配套设施差、开发商利润率小导致产品缺乏吸引力等多种因素,项目前期淘汰率普遍不高。很多项目已经卖了四年了,现在还在卖。2020年底,为了冲刺2020年的销售业绩,很多开发商借助“双十二”大力推广,取得了不错的效果。新年过后,很多项目取消了之前的优惠活动,新的营销策略要以开发商在新年定下的销售指标为依据。”一些房地产高级销售人员告诉《中国证券报》记者。

据中原地产研究中心统计,2020年12月,网上签约新建住宅6681套,全年网上签约新建住宅49189套,也创下了北京近年来的交易新纪录。

无限制地块增加

针对北京出现“暖冬”市场,不少市场观察人士指出,近年来,深圳、上海等一线城市楼市价格普遍上涨,北京连续3-4年下跌。另外,“金九银十”期间,北京其他地区没有旺季,导致大部分楼盘性价比高。随着年底卖家付款需求的增加,上市房屋数量也随之上升,导致成交量出现“暖冬”迹象。此外,2018年以来,新房市场经历了促销前的滞销,有限的竞争空间被市场消化后逐渐稀缺。大量无限制的土地入市,改变了后期的市场预期。

对此,张大伟指出,从2020年开始,大部分新出售的地块将是无限的,无限的项目将成为市场的主流。

据机构数据显示,2020年,北京无限量商品房数量将达到37个,有限竞争住房地块数量将只有8个。2019年之前,有限竞争房的土地出让占据了北京土地市场的绝对主流。2017年至2019年,北京无限量地块数分别为0、1、14,而有限竞争房地块数分别为44、41、21。

针对北京未来的市场发展机遇,布兰克研究院创始人杨现领指出,就市场容量而言,中国房地产股票市场总规模超过25万亿元。其中新房16万亿,二手房7万亿,出租屋3万亿,是目前全球最大的市场。中国房地产市场规模是日本的8倍,美国的1.6倍左右,房地产行业的股票时代黄金期才刚刚开始。房地产是目前和未来五年最大的市场,未来有很多可能性。其中,人口流动是需求诞生的核心动力,资金的约束导致住房需求在时间和空间上的转化,催生了今天整个住房市场的巨大需求。比如资金雄厚的买家会选择在城市群核心区买房,核心区买不起房的人会去城市群周边地区买房,导致城市群周边房地产市场的兴起。


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