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「电梯房得房率」全球房价涨幅有多大?你什么时候休息?

涨幅,房价,时候,全球时间:2021-04-29 00:32:27浏览:270
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2020年,全球房价增速创下金融危机后新高,尤其是新疫情之后。根据我们跟踪的世界主要国家的房地产销售数据,这种增长在2021年初继续,预计将突破2005年全球房地产繁荣的世纪高点(图1)。

本轮全球房价上涨有哪些特点?通过梳理各国的数据,我们发现了一些有趣的现象:

第一,世界范围内普遍增长,而且增长幅度相当大。根据经合组织的最新数据,2020年第三季度,全球89%的地区房价正在上涨,这是自2000年以来的最高水平。从发达国家到新兴市场,大多数国家的房价近几年涨幅都在5%以上,这让2020年中国房价4.1%的涨幅相形见绌。

第二,汇率贬值国家的房价大幅上涨。2020年,由于美元对大多数国家货币贬值,汇率贬值的国家不多。在这些国家中,我们发现汇率大幅贬值的国家也是物价涨幅最大的国家,比如土耳其和俄罗斯,它们的物价涨幅是全球最高的(图3);美国和英国是发达国家中少有的汇率贬值国家,房价涨幅也接近10%;只有印度和巴西的房价没有因为汇率贬值而大幅上涨。

第三,收入越不平等,房价涨幅越大。如图4所示,主要国家近几年的物价上涨与其收入不平等程度呈正相关:收入不平等严重的国家,如俄罗斯、土耳其、美国,本轮物价上涨最为激烈;中国收入不平等处于世界中等水平,2020年房价涨幅将相对温和。

可以看出,当前全球房价上涨不仅源于宽松的货币流动性,还得益于疫情影响下收入不平等的加剧。随着疫情后各国房价普遍上涨,我们应该如何看待本轮全球房价上涨的可持续性?

一个值得注意的指标是房价收入比。如图5-图6所示,虽然房价屡创新高,但全球房价收入比并没有回到上一轮房地产热潮的高点,尤其是美国,房价收入比仍远低于历史高点。考虑到2021年全球经济复苏有利于居民收入的恢复,全球房价收入比有可能持续稳步上升。

另一个值得关注的指标是房价与通货膨胀的比率。如图7所示,目前的全球和美国指标已经高于上一轮房地产繁荣的高点。然而,由于M1在全球和美国的增长率也飙升至创纪录高位(图8),从反通胀的角度来看,房地产仍有望继续吸收当前过剩的流动性,这意味着房价与通胀的比率仍有望进一步上升。

另一个指标是房价与房租的比率。图9显示,全球指数已升至历史高位,但美国仍明显低于上一轮繁荣的高点。值得注意的是,虽然美国的房价正在迅速回升,但租金的增长率却在下降(图10)。由于租金在美国核心通胀中的权重最高,美联储不太可能在增长率显著回升之前释放减少货币宽松的信号。

从以上三个指标来看,本轮全球房价上涨应该是方兴未艾。什么时候结束?虽然我们看到一些新兴国家(如中国、韩国、印度)出台了对房地产的宏观审慎监管措施,但从历史上看,无论是90年代的日本,还是21世纪初的美国,唯一能真正结束一个国家房地产繁荣的措施就是央行不断加息,这对美联储来说也是2024年以后的事情。

风险预警:股市快速上涨导致资产泡沫,收入不平等加剧导致政治危机。


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