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「002448」深圳楼市:房贷收紧,商业贷款严控,中介叫停菜

深圳,房贷,楼市,中介,商业时间:2021-04-15 00:17:38浏览:107
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“这是深圳历史上最严格的规定,以后没有机会了。”2021年2月20日,在深圳某房地产交易所集团,一位密切关注深圳楼市的人士表示。

“别吃了。我这个月业绩8.8万,你说呢?”2021年春节后的第一个工作日,深圳某中介告诉《21世纪经济报道》记者。

就像他们的亲身经历一样,深圳楼市几乎所有的炒作空间都被不断升级的调控政策逐渐堵死。所有可能违规流入楼市的资金也遭到了严厉的“精准打击”。抵押贷款和商业贷款的评估价格和比例逐渐收紧,可使用的资金杠杆越来越低。

深圳官员遏制“炒房”的决心是显而易见的。毕竟深圳的房价是全国独一无二的。国家统计局发布的最新房价数据显示,2021年1月,深圳二手房价格再次全国领先,环比上涨1.7%,同比上涨15.3%。

政策加码、监管升级后,深圳楼市何去何从?

紧紧关上水龙头

深圳这次调控升级的序幕,是由二手房交易参考价格官方发布机制拉开的。

2021年2月8日,深圳市住建局发布《深圳市住建局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》,随后正式发布全市3595套住宅小区二手房交易参考价格。

根据众多中介、买卖双方等市场参与者的反馈,官方公布的二手房交易参考价格与实际成交价格存在一定的价格折扣。

虽然市场已经为释放机制做好了准备,但并不是很多市场参与者一开始都会持负面态度。

“2月8日二手房参考价机制发布后,我当时持怀疑态度。我感觉银行并不能真正按照这个政策批房贷。毕竟,指导价格与市场的实际交易价格相差太大。”叶莉告诉《21世纪经济报道》记者,他是深圳一家品牌中介的店主。

叶莉显然低估了政策的实施。二手房参考价格发布机制出台后,深圳多家银行行动迅速,表示将根据二手房参考价格作为重要依据发放住房抵押贷款。

据《21世纪经济报道》此前报道,光大银行率先发文称,根据《深圳市住建局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》及监管要求,住建局发布的二手房交易价格将作为房贷参考。

此后,四大行中的中国建设银行和农业银行纷纷效仿,房贷进一步收紧、贷款比例降低是事实。

抵押贷款收紧最直接的影响是,买家可以使用的杠杆变低。“三成首付直接改成五成,客户很着急,特别是刚卖出去的时候,忙得微信都没法回复。”叶莉指出。

房贷严控后,深圳当局同时查处了商业贷款非法进入楼市的行为。

据报道,自去年11月以来,一家商业银行收紧了经营贷款。深圳二手房价格参考机制实施后,本行加大了对经营性贷款使用情况的调查力度。

最近,这家商业银行发现,一些客户通过注册空壳公司和制造虚假业务痕迹获得贷款,最终资金流入房地产市场。对于这种违规行为,银行会借钱给客户,并限制客户在7个工作日内结清贷款,否则将起诉或收回抵押物。

此外,据《21世纪经济报道》记者从多家金融中介机构获悉,深圳部分商业银行已开始实施个人申请住房抵押贷款需6个月才能审批商业贷款的要求。

深圳楼市何去何从?

控制资本流入房地产市场会对市场产生直接影响。深圳市房地产中介协会发布的最新数据显示,2月15日至2月21日,深圳二手房网上签约(含自助网上签约)362套,较上月下降78.3%。

尽管受到春节的影响,市场的观望情绪确实变得强烈了。

海北房搜总经理谢在接受《21世纪经济报道》采访时表示,在新的政策法规不明确的情况下,很多购房者不会急于出手,因为首先,新政的实施会增加购房成本,如果严格执行,房价肯定会受到长期影响。“这样,三到六个月就是观望期。”

显然,官方的目的是控制房地产行业的财务杠杆,从而稳定房价,稳定市场。毕竟深圳的高房价确实会降低深圳对人才的吸引力。

乐友佳研究中心数据显示,2020年深圳二手房平均成交价格为66045元/平方米,同比上涨10%。细化到每个月,全年只有8-9月份略有下降;截至12月,平均交易价格飙升至7.08万元/平方米,为全年最高。

根据JD.COM数字科技学院发布的2019年中国人口迁移和城市化发展研究报告,2018年,京沪穗深等一线城市人口流出比例分别达到1.13%、0.95%、1.05%和2.56%。

对于这一现象,京东数理学院首席经济学家沈建光表示,一线城市人口外流的重要原因是高房价。比如深圳虽然是创业者的天堂,但是高房价让普通收入群体难以承受。

对于深圳的年轻人来说,如果看不到在深圳定居的希望,他们中的许多人会选择离开。

袁林曾是深圳一家领先科技公司的测试工程师,也是北京一所985大学的硕士毕业生。在深圳奋斗了几年,终于在2020年离开深圳,回到了西部的一个省会城市。“我攒够了首付,但疫情过后,深圳房价涨了不少。最后发现自己只能出得起公司了。很远。”

当然,稳定房价不仅取决于降低需求方的预期,也取决于供给方。

有鉴于此,深圳官员一再表示,将继续增加供应,加快建设多层次、广覆盖的人才住房和经济适用房双轨并行的住房保障体系,使房改成果惠及越来越多的市民。

2018年,深圳发布改革文件,系统构建市场商品住房、人才住房、房型商品房、公共租赁住房“4+2+2+2”住房供应和保障体系,努力形成“1+3+N”住房体系,提出到2035年提高住房170万套、公共住房不少于100万套的发展目标。


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